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政策法規   >   估價標準
房地產估價報告評審標準(試行)(征求意見稿)
文章來源:中國房地產估價師與房地產經紀人學會  發布日期:2011-06-21


第一條(制定目的)  為了提高房地產估價報告(以下簡稱估價報告)質量,統一估價報告評審內容、要求和方法,保證估價報告評審客觀公平,根據《房地產估價規范》和有關估價指導意見,結合估價報告評審工作實際,制定本標準。

第二條(適用范圍)  對鑒證性估價報告進行評審,適用本標準。

本標準所稱鑒證性估價報告,是指房地產估價機構為委托人提供給第三方使用,或者為委托人進行內部管理、接受外部監管而出具的起著價值證明作用的估價報告,包括但不限于為了下列需要而出具的估價報告:

(一)房地產抵押貸款;

(二)房屋征收補償;

(三)人民法院拍賣房地產;

(四)房地產稅收;

(五)國有建設用地使用權出讓;

(六)用房地產作價出資設立公司或者企業;

(七)上市公司關聯交易;

(八)投資性房地產公允價值計量。

第三條(評審方式)  估價報告評審,采用定量評審與定性評審相結合的方式。

第四條(定量評審內容)  估價報告定量評審,采用分項目逐項評分的方式。

估價報告定量評審項目,分為一般項目和特殊項目。

一般項目是指估價報告的基本組成要素和外在質量,分為4個分項和28個子項(詳見附件)。

特殊項目是指特定估價目的的估價報告應當具有的獨特組成要素或者應當予以描述、分析的獨特內容。其中,房地產抵押估價報告的特殊項目分為6個分項:(1)估價假設和限制條件的特殊要求;(2)估價原則的特殊要求;(3)估價結果披露的特殊要求;(4)估價對象變現能力分析;(5)相關風險提示;(6)附件的特殊要求。

第五條(定量評審得分)  估價報告定量評審總分的滿分為100分。

不應當有特殊項目的估價報告的定量評審總得分,為各個一般項目的評審得分之和。

應當有特殊項目的估價報告的定量評審總得分,按照下列公式換算得出:

                         
一般項目評審總得分+特殊項目評審總得分

估價報告定量評審總得分=————————————————————×100
                                       10
0+特殊項目的滿分

第六條(各評審子項的評審得分)  被評審的估價報告存在本標準列舉的問題的,從該問題所在評審子項的標準分中減去該問題對應的扣分值??鄯种涤幸欢ǚ秶?,根據問題的輕重程度予以扣分。

每個評審子項的評審得分,為該評審子項的標準分減去其扣分值之和。該評審子項的扣分值之和超過其標準分的,僅將該標準分扣完使該評審子項得零分為止。

第七條(測算過程評審)  估價測算過程的評審得分按照下列方式確定:

(一)根據估價對象和當地房地產市場狀況,只能選用一種估價方法估價的,該估價方法測算過程的評審得分即為估價測算過程的評審得分。

(二)根據估價對象和當地房地產市場狀況,應當選用兩種以上估價方法估價的,先分別評定各種估價方法測算過程的得分,然后以其簡單算術平均數作為估價測算過程的評審得分。理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的,該估價方法測算過程的評審得分為零分。

第八條(創新特色加分)  鼓勵房地產估價機構和注冊房地產估價師出具在內容、形式等方面有創新、有特色的估價報告。

估價報告在嚴于《房地產估價規范》、相應估價指導意見以及本標準的要求且不同其有關內涵相抵觸的前提下,有創新或者有特色的,應當根據創新或者特色程度給予不超過30分的創新或者特色加分。其中,創新或者特色很突出的,加2030分;較突出的,加1020分;有一定創新或者特色的,加510分。

給予估價報告創新或者特色加分的,應當采用書面形式指出估價報告中的創新或者特色之處。

第九條(定性評審內容)  估價報告定性評審,采用審查估價報告是否有本標準規定的不合格內容的方式。

對于有不合格內容的估價報告,仍然應當進行全面的定量評審,盡量指出估價報告存在的問題,以使房地產估價機構和注冊房地產估價師了解估價報告存在的問題,幫助其提高估價報告質量。

在進行全面的定量評審中,不合格內容所在的評審子項的評審得分為零分。

第十條(重要內容缺失的不合格)  估價報告應當包含下列內容,缺少下列內容之一的,估價報告為不合格:

(一)致估價委托人函;

(二)注冊房地產估價師聲明;

(三)估價假設和限制條件;

(四)附件。

估價結果報告應當包含下列內容,缺少下列內容之一的,估價報告為不合格:

(一)估價委托人;

(二)估價機構;

(三)估價目的;

(四)估價對象;

(五)估價時點;

(六)價值類型;

(七)估價依據;

(八)估價原則;

(九)估價方法;

(十)估價結果;

(十一)估價人員。

估價技術報告應當包含下列內容,缺少下列內容之一的,估價報告為不合格:

(一)估價對象實物狀況描述與分析;

(二)估價對象權益狀況描述與分析;

(三)估價對象區位狀況描述與分析;

(四)市場背景描述與分析;

(五)估價對象最高最佳利用分析(根據估價目的,應當評估估價對象現狀價值的除外);

(六)估價方法適用性分析;

(七)估價測算過程;

(八)估價結果確定。

特定估價目的的估價報告缺少應當具有的獨特組成要素或者缺少應當予以描述、分析的獨特內容的,估價報告為不合格。

第十一條(有重大問題的不合格)  估價報告有下列情形之一的,估價報告為不合格:

(一)致估價委托人函上無房地產估價機構蓋章;

(二)注冊房地產估價師聲明上無兩名以上注冊房地產估價師簽字;

(三)估價報告出具日期(致估價委托人函上的落款日期)不在房地產估價機構的資質有效期內;

(四)隨意編造對估價結果有直接影響的估價假設;

(五)估價目的表述錯誤或者未對應其經濟行為;

(六)根據估價目的對估價對象進行相應處分、但不符合有關法律法規規定,估價對象界定不清或者有嚴重錯誤,遺漏、虛構估價對象;

(七)估價時點確定錯誤,與估價目的不適應或者與有關規定不同且未充分說明理由;

(八)價值類型選擇或者價值內涵、定義表述有嚴重錯誤;

(九)估價依據嚴重錯誤,或者未在“估價依據”中列明估價所必須依據的法律法規、估價標準和指導意見,或者估價依據運用嚴重錯誤,或者在估價中完全未體現估價依據的要求;

(十)估價方法選用錯誤,或者理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由,或者估價技術路線(估價思路)嚴重錯誤;

(十一)估價方法運用嚴重錯誤,包括計算公式選用、測算過程、計算結果嚴重錯誤;

(十二)虛構、編造估價基本數據、重要參數或者可比實例;

(十三)估價報告中的重要內容前后矛盾或者不一致,包括致估價委托人函、估價結果報告、估價技術報告中的估價結果不一致,估價結果報告、估價技術報告中估價方法選用不一致。

第十二條(其他不合格情形)  估價報告例行評審可以不審查是否存在下列情形,但在評審中發現存在下列情形之一的,估價報告應當不合格:

(一)根據《房地產估價機構管理辦法》,估價報告對應的估價業務超出了房地產估價機構的資質等級許可業務范圍;

(二)房地產估價機構或者注冊房地產估價師與估價委托人或者相關當事人有利害關系,或者與估價對象有利益關系;

(三)估價報告對應的估價業務超出了房地產估價機構或者注冊房地產估價師的專業勝任能力,但有重要專業幫助并予以說明的除外;

(四)被評審的估價報告與出具給委托人或者完成時的估價報告內容不一致;

(五)估價結果不合理偏高或者偏低。

第十三條(評審結論)  估價報告評審結論由定量評審得分和評審意見組成。

沒有創新或者特色加分的估價報告的定量評審總得分不足60分的,有創新或者特色加分的估價報告加分前的定量評審總得分不足55分或者加分后的總得分不足60分的,以及有本標準規定的不合格內容之一的估價報告,為評審不合格。

前款以外的估價報告,為評審合格。其中,90分以上的,為一等報告;80分以上、不足90分的,為二等報告;70分以上、不足80分的,為三等報告;60分以上、不足70分的,為四等報告。

評審意見應當說明估價報告是否合格,并指出估價報告存在的主要問題。

第十四條(參照執行)  對非鑒證性估價報告進行評審,參照本標準執行。

第十五條(解釋權)  本標準由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。

第十六條(施行日期)  本標準自發布之日起施行。


附件:房地產估價報告定量評審標準(附件下載

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